“二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)為什么不能公開(kāi)，非得讓我們?nèi)ァ隆?。”回想起辦理贈(zèng)予房屋過(guò)戶(hù)時(shí)的情形，徐女士還是頗為不解。

近日，讀者徐女士向《廣廈時(shí)代》反映，她與公公一起去房產(chǎn)交易大廳辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，在填寫(xiě)房屋成交金額時(shí)，徐女士向工作人員詢(xún)問(wèn)其房產(chǎn)片區(qū)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，工作人員的回復(fù)居然是具體的價(jià)格無(wú)法告知，得靠徐女士自己去猜，于是徐女士便有上述疑惑。

那么，各城區(qū)二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)為什么不能向過(guò)戶(hù)者公布？其制定標(biāo)準(zhǔn)與影響價(jià)格變動(dòng)的具體因素又有哪些？普通過(guò)戶(hù)者可否通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或電話查詢(xún)相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格？本期《廣廈時(shí)代》力求還原徐女士過(guò)戶(hù)時(shí)遇到的情況，采訪相關(guān)人士予以解答。

●起因●

“不透明”的過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)

讓人“感覺(jué)擰巴”

回顧起上周辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)的“插曲”，徐女士至今仍“感覺(jué)擰巴”。

徐女士的公公今年已有80多歲，因年事已高，徐女士的公公決定將自己在海淀區(qū)的一處房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給徐女士一家，于是徐女士便于上周與公公前往區(qū)房產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)贈(zèng)予過(guò)戶(hù)手續(xù)。她在填寫(xiě)成交金額時(shí)，詢(xún)問(wèn)地稅局工作人員其房產(chǎn)歸屬片區(qū)二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)時(shí)，工作人員的一系列回答讓徐女士疑惑。工作人員稱(chēng)，“這個(gè)我們不能告訴你，你得自己‘猜’?！毙炫坎唤猓瑸槭裁捶课萁灰走^(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)不能公示、使其“透明化”，非得自己去“猜”呢？

為保險(xiǎn)起見(jiàn)，徐女士便詢(xún)問(wèn)工作人員房屋交易過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)猜低與猜高的后果分別是什么。工作人員稱(chēng)，若徐女士猜的價(jià)格比過(guò)戶(hù)最低指導(dǎo)價(jià)“高”，那么徐女士日后便要按這個(gè)“高”的指導(dǎo)價(jià)繳稅，如果其猜的價(jià)格比過(guò)戶(hù)最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)“低”，那么仍要按國(guó)家二手房房產(chǎn)交易最低過(guò)戶(hù)去繳稅，但是地稅局開(kāi)具的發(fā)票金額要以徐女士所猜“低價(jià)”去填寫(xiě)，且在未來(lái)房屋二次交易時(shí)，房主可能會(huì)吃“虧”?！霸瓉?lái)背著抱著都是我們利益‘受損’。”徐女士抱怨道。

●疑問(wèn)●

不告知是為了防止“光問(wèn)卻不辦理”的情況？

不管徐女士對(duì)這“模糊”的二手房房產(chǎn)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)有多么不解，但是要想成功過(guò)戶(hù)，成交金額還是得照填不誤。徐女士此前就其房產(chǎn)歸屬片區(qū)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)咨詢(xún)過(guò)房屋中介，中介人員告訴徐女士，地鐵沒(méi)開(kāi)通之前，該片區(qū)的房屋過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)為8000-10000/元平方米，但是現(xiàn)在具體是什么價(jià)格，房屋中介也不是很了解。

雖然房屋以贈(zèng)予的方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)無(wú)需繳納個(gè)人所得稅，但是徐女士擔(dān)心未來(lái)一旦房屋轉(zhuǎn)讓將會(huì)多繳納個(gè)人所得稅。思考再三，徐女士最終按10000元/平方米的數(shù)額去填寫(xiě)，但后來(lái)由于中午時(shí)間快到，暫時(shí)不能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，于是徐女士要求工作人員先幫其檢查一下所填資料是否正確，以便下午來(lái)時(shí)方便辦理。孰知該工作人員卻稱(chēng)徐女士填寫(xiě)成交金額“太低”，而實(shí)際上該片區(qū)當(dāng)前的過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)為17800元/平方米，而市面上該區(qū)域房產(chǎn)出售價(jià)格已普遍達(dá)到30000元/平方米。徐女士“納悶”工作人員為什么沒(méi)有盡早告訴自己，工作人員說(shuō)這么做是為了防止“光問(wèn)卻不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)”情況的發(fā)生。

“我覺(jué)得這話說(shuō)得特沒(méi)道理，誰(shuí)會(huì)沒(méi)事跑去亂問(wèn)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，至少我想不到。每套房產(chǎn)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該是多少，這個(gè)應(yīng)是透明的，如果嫌麻煩，可以在網(wǎng)上公示，以便有過(guò)戶(hù)意向的老百姓可以自己去查詢(xún)?！毙炫空f(shuō)道，“我在等候的時(shí)候就聽(tīng)見(jiàn)一小伙子在那兒讓其朋友幫忙查詢(xún)區(qū)域過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，之后我才明白是怎么回事，這在無(wú)形之中滋長(zhǎng)了一些人通過(guò)其他渠道來(lái)獲知過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)?！?/p>

●曲折●

若修改成交金額需重新網(wǎng)簽

因?yàn)楣ぷ魅藛T報(bào)出的區(qū)域過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)與徐女士填寫(xiě)的10000元/平方米的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，所以徐女士便詢(xún)問(wèn)工作人員這種情況如何處理。工作人員告訴徐女士處理方式有兩種，第一種是填寫(xiě)的成交金額不變，但是徐女士日后要按該片區(qū)二手房產(chǎn)交易最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)去繳稅，而且要依照徐女士填寫(xiě)的“低價(jià)”開(kāi)具發(fā)票。第二種是重改網(wǎng)簽。于是，徐女士便問(wèn)，“改網(wǎng)簽是否費(fèi)事？”工作人員回答說(shuō)，如果徐女士不在當(dāng)天中午12點(diǎn)之前修改完網(wǎng)簽的話，那么過(guò)戶(hù)手續(xù)就辦理不完。徐女士心想如果明天來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)還得“折騰”公公，真?zhèn)黄?，于是趕緊到樓下過(guò)戶(hù)大廳與相關(guān)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)修改網(wǎng)簽事宜。

徐女士為了能早點(diǎn)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，當(dāng)天早上8點(diǎn)多就來(lái)到房產(chǎn)交易大廳等候，9點(diǎn)開(kāi)門(mén)后徐女士拿到的等候號(hào)碼是“7號(hào)”?！坝捎诜慨a(chǎn)過(guò)戶(hù)是每個(gè)家庭的‘大事’，大家詢(xún)問(wèn)的問(wèn)題都比較多，兩個(gè)窗口辦理速度都特別慢，后來(lái)有位老先生‘加塞’在我們前面，我跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)我們因此耽誤辦理時(shí)間，現(xiàn)在急于修改網(wǎng)簽，領(lǐng)導(dǎo)還挺‘通情達(dá)理’，最后沒(méi)有讓我們重新拿號(hào)，最終于11點(diǎn)58分成功修改網(wǎng)簽。”徐女士回憶道，“如果地稅局公開(kāi)二手房交易過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，那么整個(gè)過(guò)程會(huì)很順暢，不會(huì)出現(xiàn)任何問(wèn)題?！?/p>

●追問(wèn)●

工作人員回應(yīng)“無(wú)法告知”

為了弄清楚二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)是否公開(kāi)的問(wèn)題，《廣廈時(shí)代》工作人員以過(guò)戶(hù)者的身份致電海淀區(qū)地方稅務(wù)局第二稅務(wù)所，詢(xún)問(wèn)一個(gè)區(qū)域的過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)是多少，其工作人員對(duì)該問(wèn)題的回復(fù)是“無(wú)法告知”，稱(chēng)去大廳詢(xún)問(wèn)。等《廣廈時(shí)代》想要繼續(xù)追問(wèn)時(shí)，對(duì)方已掛斷電話。

隨后《廣廈時(shí)代》來(lái)到海淀區(qū)房產(chǎn)交易大廳，工作人員對(duì)該問(wèn)題的回答基本與徐女士的答案相仿。

《廣廈時(shí)代》與現(xiàn)場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)的李先生談到二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)“猜高”、“猜低”時(shí)，李先生說(shuō)道，“這就好比去商場(chǎng)買(mǎi)衣服，顧客問(wèn)老板‘這件衣服多少錢(qián)’，老板說(shuō)‘你猜’，猜高了你就按‘高價(jià)’付款，猜低了你不但要按其店里的最低購(gòu)買(mǎi)價(jià)格成交，等開(kāi)發(fā)票時(shí)還得依你猜的‘低價(jià)’為準(zhǔn)。”

文/劉佳

●緣由●

暫無(wú)官方查詢(xún)渠道不公布是為了避免“陰陽(yáng)合同”

鑒于此情況，很多人不禁要問(wèn)相關(guān)部門(mén)為什么不能把二手房交易過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)開(kāi)誠(chéng)布公地展示給過(guò)戶(hù)者？其制定標(biāo)準(zhǔn)及影響價(jià)格發(fā)生改變的因素又有哪些?普通過(guò)戶(hù)者可以通過(guò)何種方式及途徑查詢(xún)區(qū)域過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)？對(duì)此，北京一家大型房產(chǎn)中介公司市場(chǎng)研究院分析師表示，近年來(lái)二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)略有提高，這么做是為了使過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格更加接近，這有利于規(guī)避“陰陽(yáng)合同”的滋生，從而保障二手房交易的秩序和安全。不公示各個(gè)區(qū)域的最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，就是要引導(dǎo)交易雙方如實(shí)填報(bào)成交價(jià)格，規(guī)避陰陽(yáng)合同。

此外，地稅局將按照房屋所在區(qū)域、樓盤(pán)建筑年代等信息實(shí)行一房一審核的原則，對(duì)交易房屋征繳稅款。由于房屋朝向、樓層等不同，同一個(gè)小區(qū)同一棟樓里面房源可能過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)都不一樣，且地稅局對(duì)過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)是進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，所以公示最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)的指導(dǎo)意義不大。影響房屋最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)的因素除了房屋所在區(qū)域周邊房?jī)r(jià)這一重要的影響因素外，還有房屋性質(zhì)、所在區(qū)域、房型、樓層、建筑年代等。

“目前因最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)并未公示，所以過(guò)戶(hù)者沒(méi)有查詢(xún)渠道。但是由于各大房產(chǎn)中介每天會(huì)經(jīng)手大量的房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)，所以對(duì)各個(gè)區(qū)域的最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)的大概范圍能有所預(yù)估，普通過(guò)戶(hù)者可以向中介公司咨詢(xún)了解區(qū)域的最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)的大概情況?！痹摲治鰩熣f(shuō)道，“但這種做法僅供客戶(hù)參考，還是希望客戶(hù)能夠遵守交易雙方的真實(shí)成交價(jià)，依法如實(shí)報(bào)稅。”

●相關(guān)新聞●

利用“陰陽(yáng)合同”避稅 當(dāng)心得不償失

隨著北京版“國(guó)五條”細(xì)則落地時(shí)間的推移，目前北京出現(xiàn)了很多購(gòu)房者利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅的行為。表面上看，這種行為幫助購(gòu)房者節(jié)省了部分費(fèi)用，但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益的同時(shí)，也會(huì)給當(dāng)事人在合同履行中帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)象：“陰陽(yáng)合同”避稅盛行

“近期，我看上了石景山區(qū)蘋(píng)果園橋附近的一套80平方米的兩居室。目前，蘋(píng)果園附近的市場(chǎng)成交價(jià)普遍在30000元/平方米左右，這樣算下來(lái)，我想要購(gòu)買(mǎi)的房子的總價(jià)應(yīng)該在240萬(wàn)元上下。但是按照目前蘋(píng)果園附近的過(guò)戶(hù)最低指導(dǎo)價(jià)僅為15000元/平方米來(lái)計(jì)算，我想要購(gòu)買(mǎi)的房子的總價(jià)僅為120萬(wàn)元。即在計(jì)算差價(jià)的20%時(shí)，我完全可以按照蘋(píng)果園的過(guò)戶(hù)最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)簽約，而不是按照實(shí)際成交價(jià)230萬(wàn)元來(lái)交稅，這樣可以節(jié)省下來(lái)一大筆稅費(fèi)?！辟?gòu)房者李先生表示。

據(jù)一位中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人介紹，在交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方一般簽訂的合約價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)格，而他們?cè)谧〗ㄎM(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)則會(huì)按區(qū)域最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽。由于政府在征收相關(guān)的稅費(fèi)時(shí)是以網(wǎng)簽價(jià)格為基數(shù)的，因此采用這種“陰陽(yáng)合同”的辦法，可以幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)少繳稅的目的。

提醒：相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

從表面上看，用“陰陽(yáng)合同”可幫助購(gòu)房者節(jié)省部分費(fèi)用，但專(zhuān)家提醒，利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益的同時(shí)，也會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

北京隆安律師事務(wù)所律師李振軍表示，從行政的角度來(lái)講，利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅的行為屬于違規(guī)行為。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，未滿(mǎn)五年的房屋需交納一定的稅費(fèi)，比如，契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等。而這種利用“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行交易是一種避稅行為，是逃避向國(guó)家繳納稅款的義務(wù)，這需要承擔(dān)相關(guān)的行政責(zé)任。情況一旦查實(shí)，行政機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)有納稅義務(wù)的一方追繳稅款并做出相應(yīng)的行政處罰。

另外，李振軍律師提醒，從客觀上來(lái)講，采用“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行交易還容易引起一些民事糾紛。比如，在交易過(guò)程中，網(wǎng)簽的價(jià)格是150萬(wàn)元，但實(shí)際成交價(jià)格是350萬(wàn)元，相差200萬(wàn)元。雖然，網(wǎng)簽是在網(wǎng)上進(jìn)行的，但是也需要雙方簽字認(rèn)證，因此，從形式上來(lái)講，網(wǎng)簽的合約和實(shí)際簽訂的合約同樣具有法律效益。一旦買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，買(mǎi)方就會(huì)主張按照網(wǎng)上的簽約價(jià)格來(lái)執(zhí)行，而賣(mài)方則會(huì)堅(jiān)持按照實(shí)際簽訂的合同來(lái)執(zhí)行，這樣容易產(chǎn)生民事糾紛。即便法庭最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，由于賣(mài)方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

(YNET.com 北青網(wǎng))