“國五條”市級(jí)細(xì)則大幕開啟，廣州中介已做市場降溫準(zhǔn)備；外界期待地方政府落實(shí)調(diào)控不“放空炮”。

“快了快了，審定后就會(huì)發(fā)布。”深陷媒體包圍的陳如桂不斷微笑著擺手。這位廣州市常務(wù)副市長剛剛公布了廣州調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)：不高于GDP增幅。

接過首個(gè)“國五條”地方細(xì)則“粵五條”的接力棒，昨天廣州市政府新聞發(fā)布會(huì)上公布了當(dāng)?shù)芈鋵?shí)樓市調(diào)控新政的核心精神。但市場的神經(jīng)依然沒有放松，比如，房價(jià)具體調(diào)控多少、二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)稅怎樣執(zhí)行等關(guān)鍵信息還有待“細(xì)則的細(xì)則”披露。

對(duì)于稅收這個(gè)問題，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，地方細(xì)則要對(duì)此做具體明確，否則這個(gè)政策就有可能“放空炮”了。

但從市場的反饋來看，政策威懾已然顯現(xiàn)。廣州一家大型地產(chǎn)中介經(jīng)理稱，已經(jīng)做好接下來一段時(shí)間市場趨冷的準(zhǔn)備。

紅線明確

昨天廣州的發(fā)布會(huì)持續(xù)了約90分鐘，拋給陳如桂的第一個(gè)問題就是“國五條”。

3月1日，“國五條”細(xì)則公布，明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅等條款。出于稅負(fù)增加的擔(dān)憂，一些地方出現(xiàn)了二手房交易、過戶的升溫。住建部副部長齊驥在今年兩會(huì)上透露，地方樓市調(diào)控細(xì)則將在3月底前陸續(xù)出臺(tái)。

3月25日，廣東省政府成為首個(gè)響應(yīng)“國五條”、出臺(tái)地方細(xì)則的省份。但“粵五條”只是起到了“二傳”的作用，因?yàn)樵诜績r(jià)調(diào)控和征稅等問題上還要看市級(jí)政府的行動(dòng)。

陳如桂昨天稱，廣州有關(guān)部門正在研究廣州市的調(diào)控目標(biāo)和措施，正在報(bào)政府審定，審定后將盡快實(shí)施。廣州市國土房管局人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，具體發(fā)布時(shí)間不便透露，但“肯定不會(huì)違背國家的意思”（超過規(guī)定的3月底）。

至少，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)明確了房價(jià)上漲的容忍底線――今年房價(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

今年初的廣州兩會(huì)上，對(duì)上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%。

這樣的提法似曾相識(shí)。2011年，廣州明確的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是低于GDP和城市居民人均可支配收入增幅。但一個(gè)值得注意的區(qū)別是，當(dāng)時(shí)的新建住房包括保障房，而根據(jù)“國五條”的精神，今年的各地調(diào)控目標(biāo)完全是針對(duì)新建商品住房。從這個(gè)意義上說，即便增幅一樣，今年的調(diào)控難度也更大。

據(jù)廣州市國土房管局通報(bào)的數(shù)據(jù)，2012年廣州市新建商品住宅交易網(wǎng)上簽約均價(jià)為14044元/平方米；上月，該均價(jià)數(shù)據(jù)上漲到16298元/平方米，同比上漲15.1%。

“定這個(gè)調(diào)控目標(biāo)，必須是合理的?！标惾绻鹫f出了廣州調(diào)控的壓力，去年在一手房交易中，屬于首次置業(yè)的購房接近70%，而30%中很多屬于改善性購房，說明廣州剛性需求很大。

“我們調(diào)低房價(jià)對(duì)這部分人的需求并不能簡單地調(diào)控，全市的剛性需求都不同，我們壓力很大?！彼f。

地產(chǎn)中介同樣體會(huì)到了壓力。

前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，這個(gè)月中下旬他們的業(yè)績創(chuàng)下了近幾年的新高。但最近一周以來，購房高燒儼然已經(jīng)消退許多。“大部分要買的都買得差不多了。我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備迎接接下來一段時(shí)間的寒冬。”他說。

他說，根據(jù)其所在機(jī)構(gòu)的判斷，樓市新政執(zhí)行后，廣州房價(jià)大概會(huì)短暫地下降5%。

稅務(wù)研究

按照國務(wù)院的要求，至少有35個(gè)城市需要出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)（26個(gè)省會(huì)城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計(jì)劃單列市，不含港澳臺(tái)）。

尹伯成說，中央政策規(guī)定了樓市調(diào)控的大方向，地方政府的細(xì)則就應(yīng)該解決“具體怎么做”的問題，如果在諸如“20%個(gè)稅”的問題上不能作出明確規(guī)定，細(xì)則也就稱不上是細(xì)則了。

“李克強(qiáng)總理說地方要強(qiáng)化全國一盤棋的理念，自覺維護(hù)黨中央、國務(wù)院的權(quán)威，做到令行禁止。政府說到就要做到，不能‘放空炮’。”尹伯成說，如果地方細(xì)則對(duì)這個(gè)問題都不做具體明確，這個(gè)政策就有可能“放空炮”了。

房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不是個(gè)新名詞，2011年，國務(wù)院也曾要求地方制訂類似目標(biāo)，但多數(shù)不能令民眾滿意。住建部曾發(fā)出通知，要求各地科學(xué)合理制定調(diào)控目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士亦稱，房價(jià)控制目標(biāo)要謹(jǐn)防變成政府的統(tǒng)計(jì)游戲。目前，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲跌，而眾多民間機(jī)構(gòu)也會(huì)跟蹤分析房價(jià)變化。尹伯成說，在房價(jià)統(tǒng)計(jì)方面，官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)往往差別比較大，對(duì)于一些地方政府來說，會(huì)以哪方的數(shù)據(jù)為依據(jù)來制定房價(jià)控制目標(biāo)值得關(guān)注。

如何做到寬嚴(yán)相濟(jì)？這是樓市調(diào)控新政面臨的另一個(gè)課題，核心焦點(diǎn)就是稅收問題。

“‘國五條’有一個(gè)精神很明確，在二手房交易中，明確按差額20%征收個(gè)稅，這個(gè)政策對(duì)于二手房交易過程中打擊投機(jī)性的銷售行為起到很好的作用?！标惾绻鹫f，“我想對(duì)市場交易的影響很大?！?/SPAN>

廣州市房協(xié)專家委員會(huì)副主任委員談錦釗此前對(duì)本報(bào)表示，接下來各市的細(xì)則會(huì)按照20%的規(guī)定來做，但很可能有區(qū)別對(duì)待，雖然是20%，但關(guān)鍵在于怎么算，比如可以按照五年以內(nèi)、五到十年和十年以上差異化對(duì)待。他還稱，對(duì)帶有福利色彩的房改房，地方政府或許會(huì)出臺(tái)一些有所差別的措施。

對(duì)此，前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，按照他們的預(yù)估，增值部分可能是按照現(xiàn)在的成交價(jià)減去上一手的購房價(jià)來算。至于房改房，他稱：“以前可能就幾萬塊買的，現(xiàn)在賣100萬元，按照前述方法算出來的增值部分高達(dá)八九十萬，這樣肯定是不合理的?！?/SPAN>

該人士分析，是否存在新政不將房改房列入目標(biāo)的可能，而是專攻商品房。

個(gè)稅屬于地稅，昨日，本報(bào)記者致電廣州市地稅局詢問對(duì)二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前不便透露，他們正在針對(duì)“國五條”細(xì)則做一些研究和準(zhǔn)備工作。

操作起來是否有難度？該負(fù)責(zé)人表示“也不一定”。

事實(shí)上，除了稅收之外，原有房屋價(jià)格如何評(píng)估也值得關(guān)注。雖然目前的二手房增收20%個(gè)稅是對(duì)1994年起實(shí)施的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》的重申，但對(duì)于房屋原值難以確認(rèn)的情形，2009年國稅總局明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。這一針對(duì)總價(jià)核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場普遍采用。