中國(guó)房地產(chǎn)最有魅力的地方，就是各種百轉(zhuǎn)千回波浪起伏之后，總有一股神秘的力量，將這個(gè)行當(dāng)解救于水火之中。

中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展其實(shí)只有很短的時(shí)間，2000年開(kāi)始之后才真正的地產(chǎn)成為一個(gè)正規(guī)的行業(yè)在運(yùn)營(yíng)，這個(gè)行業(yè)在開(kāi)始的前幾年當(dāng)然不會(huì)有問(wèn)題，就像一個(gè)剛發(fā)育的小孩，看到什么吃到什么都是正常的。

01

房地產(chǎn)這行在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展這個(gè)大浪潮下，也在經(jīng)歷最快速的成長(zhǎng)。

這個(gè)成長(zhǎng)速度超過(guò)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)，這個(gè)也是理所當(dāng)然，畢竟是小孩子，每天漲一點(diǎn)個(gè)頭也是正常。

但是過(guò)了五年六年之后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)速度還是快的驚人，驚人到其他行業(yè)不行的時(shí)候這個(gè)小孩還在漲個(gè)。

所以這個(gè)時(shí)候坊間就有這樣的態(tài)度，不知道中國(guó)經(jīng)濟(jì)好在支撐房地產(chǎn)發(fā)展，還是房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

再過(guò)個(gè)兩年，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)速度還是在擴(kuò)張，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，但是卻不如往年那么勇猛。

所以在2007年2008年左右，很多主流的觀(guān)點(diǎn)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)房地產(chǎn)。

這樣的觀(guān)點(diǎn)非常大眾化，大眾化到了都忘了房地產(chǎn)只有不到十年的時(shí)間，還是一個(gè)孩子，孩子長(zhǎng)得快是正常的，

而強(qiáng)行讓孩子太的比預(yù)期的還要快，那就是有問(wèn)題的。

中國(guó)有一個(gè)俗得不能俗的成語(yǔ)叫拔苗助長(zhǎng)，大概說(shuō)的就是這么個(gè)道理。

02

后來(lái)的2008年發(fā)生了什么事大概都知道，百年一遇的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了。

整個(gè)地球的GDP都在這一年急速的收縮，這樣的陰霾也飄散到了中國(guó)，但是對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)好像不能接受這樣的失敗，不只不能接受失敗，甚至不能接受速度一點(diǎn)點(diǎn)的放緩。

好在我們有一個(gè)強(qiáng)權(quán)式的政府，可以最大程度的調(diào)動(dòng)舉國(guó)資源來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以就有了當(dāng)初很火的四萬(wàn)億政策。

花錢(qián)刺激是一個(gè)很好的模式，但是花錢(qián)在哪里好像是一個(gè)值得思考的命題。

這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)也進(jìn)入了大家的視野，是的，這個(gè)過(guò)去一度飛速奔跑的少年，走在這個(gè)社會(huì)的最前面，闖在這個(gè)國(guó)家的最頂端，所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)是當(dāng)下最值得金錢(qián)投資或者說(shuō)金錢(qián)刺激的行業(yè)，所以四萬(wàn)億都流入了各個(gè)地方政府。

后來(lái)政府靠著這些錢(qián)研發(fā)了城投債，四萬(wàn)億變成了四十萬(wàn)億，全部通過(guò)土地的方式轉(zhuǎn)化為了地產(chǎn)。

但是忘了，房地產(chǎn)這行還是個(gè)孩子。

當(dāng)然，這個(gè)孩子還是很爭(zhēng)氣的，雖然這一年吃的補(bǔ)品很多，但是好在底子很好，四萬(wàn)億助推了行業(yè)快速擴(kuò)張，也徹底帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的二次騰飛，甚至一度速度還超過(guò)了預(yù)期，2009年的城市數(shù)據(jù)非常好看。

后來(lái)有人復(fù)盤(pán)這一次四萬(wàn)億對(duì)于房地產(chǎn)的影響，我最喜歡陳勁松當(dāng)時(shí)說(shuō)的一句話(huà)：房地產(chǎn)再一次有了一個(gè)成功學(xué)經(jīng)驗(yàn)，但是卻失去了難能可貴關(guān)于失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

但是還是那句話(huà)，中國(guó)房地產(chǎn)的底子還在，所以一切都覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題。

03

后來(lái)，大概3年之后，我們發(fā)現(xiàn)問(wèn)題開(kāi)始出來(lái)。

三四線(xiàn)城市之前的土地供應(yīng)太迅速，而人口導(dǎo)入并沒(méi)有想象中那么勇猛，所以房地產(chǎn)這行有了一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)都很頭疼的名詞，叫庫(kù)存。

普通行業(yè)為什么這么痛恨庫(kù)存，庫(kù)存的存在代表著你產(chǎn)品研發(fā)失敗，除了之前的生產(chǎn)成本都浪費(fèi)了，而且后面還會(huì)持續(xù)產(chǎn)生倉(cāng)儲(chǔ)成本。

消費(fèi)品行業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)看似福利百姓，其實(shí)是斷臂求生存，而房地產(chǎn)庫(kù)存更加痛苦的地方在于，生產(chǎn)成本浪費(fèi)之余，你卻沒(méi)有回改的機(jī)會(huì)，而且倉(cāng)儲(chǔ)成本在借杠桿作用下百倍的放大。

庫(kù)存堆砌大到驚人，到后面使得中央政府出盡大量的紅利在扶持。

高鐵、衛(wèi)星城、購(gòu)房補(bǔ)貼，各種政策層出不窮，甚至到最后停止部分城市的土地出讓?zhuān)梢砸?jiàn)得當(dāng)初庫(kù)存的量有多么的大。

中央救市大概花了3年時(shí)間，解決了一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題，但是卻沒(méi)有徹底解決。

畢竟對(duì)于三四線(xiàn)城市，最基本的還要讓人愿意去，這一點(diǎn)不解決，一切都沒(méi)邏輯可以說(shuō)起。

04

但是幸運(yùn)的是，又有一股神秘的力量出現(xiàn)了。

從2014年開(kāi)始，一線(xiàn)城市在房地產(chǎn)發(fā)展15年時(shí)間后，城市率先進(jìn)入了置換需求的迭代，置換需求的威力來(lái)自于，不像年輕人空手買(mǎi)房子，而是賣(mài)了房子買(mǎi)房子，購(gòu)買(mǎi)力瞬間提升，而且在可以貸款的房地產(chǎn)當(dāng)下也得到成倍放大。

置換需求崛起給到城市最大的改變有兩點(diǎn)：

第一是二手房市場(chǎng)的崛起且逆襲，從深圳開(kāi)始到上海北京，二手房開(kāi)始成為城市的霸主。

而第二個(gè)反應(yīng)就是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)激增。也就是從這幾年開(kāi)始，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在保持我們難以想象的速度每年的擴(kuò)張。

這個(gè)價(jià)格提升是合理的，畢竟中國(guó)泱泱大國(guó)只有4個(gè)一線(xiàn)城市，但是這個(gè)價(jià)格提升產(chǎn)生了一個(gè)輔助效應(yīng)叫“城市擠壓”。

這個(gè)擠壓叫，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)五萬(wàn)，所以我臨著他的城市3萬(wàn)就是合理的。

這個(gè)邏輯很無(wú)理，但是在絕塵而起的房?jī)r(jià)面前，就變得那么的理所當(dāng)然，

所以二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市四線(xiàn)城市猛然間發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)邏輯游戲，去庫(kù)存有了天然的推動(dòng)力，而且讓這樣的推動(dòng)力更加完美。

一切手段無(wú)原則的模仿一線(xiàn)城市，土地以制造地王為榮，鼓勵(lì)舉牌，并且爭(zhēng)相進(jìn)入限購(gòu)城市行列，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)一旦頒布限購(gòu)，去庫(kù)存的速度反而更快了。

所以2015年、2016年這兩年率先解套的是大量的二線(xiàn)城市，杭州甚至在2016年打出了一個(gè)標(biāo)語(yǔ)慶祝杭州完成去庫(kù)存目標(biāo)。

這個(gè)標(biāo)語(yǔ)在我面前就好像一個(gè)學(xué)生離開(kāi)了慢班進(jìn)入了快班，這是個(gè)好事，但是實(shí)在沒(méi)必要宣傳。

所以到了2017年的樓市發(fā)展，就進(jìn)入了兩級(jí)分化的模式，一線(xiàn)城市已然高高在上，二線(xiàn)城市火熱發(fā)展，但是還有三四線(xiàn)甚至五線(xiàn)城市還有很長(zhǎng)的路和庫(kù)存要走。

中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的紡錘體模式，雖然這時(shí)候這個(gè)行當(dāng)還沒(méi)滿(mǎn)18歲，未成年。

05

2017年，對(duì)于三四線(xiàn)城市的樓市，又有了新的一股力量。

這股力量的名字叫城市群發(fā)展。

對(duì)的，所有人都知道一線(xiàn)城市很牛逼，所以政策就明顯的告訴大家，一線(xiàn)城市不僅僅要帶動(dòng)二線(xiàn)，還要帶動(dòng)周邊。

所以城市群的概念就出來(lái)了，邏輯也很簡(jiǎn)單，解決三四線(xiàn)，先從解救一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)做起。

所以在2011年開(kāi)始我們司空見(jiàn)慣的城市規(guī)劃藍(lán)圖在2017年又開(kāi)始浮現(xiàn)，唯一的差別是，那時(shí)候大家強(qiáng)調(diào)自己如何做大，這一次大家強(qiáng)調(diào)自己如何依附老大，語(yǔ)氣態(tài)度措辭不盡相同，但是結(jié)余和當(dāng)年都非常的類(lèi)似：我會(huì)更好。

一號(hào)作品來(lái)自雄安新區(qū)，這個(gè)十八線(xiàn)的小明星瞬間成為了網(wǎng)紅小鮮肉，出場(chǎng)費(fèi)也是一夜之間飆升，秒殺二線(xiàn)城市已經(jīng)是客氣，比肩一線(xiàn)可能是目標(biāo)訴求。

而后大概兩個(gè)禮拜內(nèi)，不同城市都紛紛表達(dá)自己要做某某某的雄安，我不想用跪舔這個(gè)詞，但是臣服之心表露無(wú)遺。

毫無(wú)疑問(wèn)，這會(huì)是第三股神秘的力量，但是從目前來(lái)看也是有效的。

中國(guó)房地產(chǎn)就是這樣，總是能找到一股彪悍的力量讓人成功，所以很多時(shí)候行業(yè)里面的我們也放棄了思考。

06

不僅僅是放棄思考現(xiàn)在，甚至放棄思考未來(lái)。

因?yàn)槲腋杏X(jué)不用很久，當(dāng)這第三股力量消失之后，后面第四股力量感覺(jué)又會(huì)到來(lái)。

一線(xiàn)城市在這一輪中房?jī)r(jià)被抑制，一個(gè)重要的動(dòng)作是因?yàn)?，最近一年的土地出讓都?lái)自郊區(qū)位置，城市老是賣(mài)犄角旮旯的房子，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)被低估。

但是未來(lái)伴隨著市中心的舊城改造，拆違力度升級(jí)，一線(xiàn)城市的核心區(qū)域產(chǎn)品慢慢開(kāi)發(fā)之后，可能一線(xiàn)城市又會(huì)有一輪的上漲。

而這樣的上漲似乎又像一個(gè)圓心，慢慢向兩邊擴(kuò)散，套路和當(dāng)初一樣。

這一股力量我們甚至都可以看得到時(shí)間表，大概就是2020年，中國(guó)房地產(chǎn)就是有股神秘的力量，推波助瀾在推動(dòng)這個(gè)行當(dāng)在快速發(fā)展，沒(méi)人在乎這個(gè)行業(yè)哪怕到了2020年也不過(guò)20歲。

20歲的我還在啃老，第一次破處，第一次被甩，感覺(jué)分個(gè)手全世界都要塌下來(lái)。

而20歲的房地產(chǎn)，好像是歷盡滄桑的老人，這個(gè)時(shí)候已然經(jīng)不起任何的折騰，完全靠外力輪椅才是走上各種舞臺(tái)。

回首過(guò)去，因?yàn)檫@個(gè)行當(dāng)過(guò)去沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)的失敗，甚至不知道失敗是什么味道，所以行業(yè)和行業(yè)里的我們來(lái)說(shuō)，差不多已經(jīng)放棄了思考。

但是也有人說(shuō)，或許這個(gè)行業(yè)就適合膽大的，這個(gè)行業(yè)就熱愛(ài)狂歡者，也許這個(gè)道理沒(méi)有錯(cuò)，任何性格的人都可以在一個(gè)地方找到適合自己的舞臺(tái)。

但讓我憂(yōu)傷的是，想太多到后面會(huì)不會(huì)成為被行業(yè)嘲笑的技能。

總有一股力量會(huì)救中國(guó)房地產(chǎn)，不論這股力量是否合理，但這股力量確實(shí)存在。