有人說，當下中國社會劃分為兩個階級，有房階級和無房階級。自本輪調控以來，唱衰房地產已成常態(tài)，甚至是一種政治正確。但從歷史經驗看，以往每次調控后樓市往往迎來更大上漲，令眾多踏空者扼腕嘆息。所以，面對當前“樓市頂部成型拐點已顯”的論斷，剛需一族內心是糾結和不安的，萬一又漲了，那買房就要等到猴年馬月了。

面對房地產的重重迷霧，投資者的霧里看花，著名地產專家謝逸楓做了《2017十問中國樓市》的直播，一共18個問題，干貨滿滿，思考多多，值得買房族好好細讀！

【直播實錄】

彩貝財經：房地產調控后，對剛需一族入市有什么建議？房價會跌嗎？

謝逸楓：我的建議就是年底抄底是好時機，尤其是對剛需族。現在房貸、利率，包括首付都相對更低，如果要等到一兩年之后，房貸首付跟利息提高完后，剛需一族想買房難度會加大。

現在房貸成本已有上漲的跡象，所以對于剛需一族，拖延的時間越長，持有成本就越高。而且買房壓力就越大，因此，對于剛需一族，越早買房越有利，否則，可能還得等上十幾二十年。在房地產行業(yè)有句話，叫今年不買房白干10年，這里面包括三個因素，一是人民幣貶值，二是持有成本上升，三是房價上漲難扭轉，綜合這個幾個因素，明年是買房的好時機，不然就得等20年。

彩貝財經：房地產在中國經濟中到底是支柱還是配角？

謝逸楓：從國家統(tǒng)計局數據看，今年前三季度房地產對經濟貢獻是8%，創(chuàng)2014年以來最高點。作為對比，美國房地產對經濟貢獻率是12%，現在中國直接貢獻是8%，如果算上間接的產業(yè)鏈全部加起來，對經濟貢獻是達到20%以上，這是中國任何一個其它產業(yè)達不到的。因此從貢獻率來講，房地產業(yè)是當之無愧的支柱產業(yè)，絕對不是配角，也不是小三，而且也不是丫頭，是真正的主角，是支柱產業(yè)。

從政策來看，2003年國家已經把房地產定位為支柱產業(yè)，這些年已經有所淡化，但是事實上，房地產對宏觀經濟貢獻率包括對拉動的內需，能夠表明它就是支柱產業(yè)。

從創(chuàng)造財富來看，房地產對企業(yè)對居民創(chuàng)造的財富是最高的，中國家庭資產里面70%以上都是不動產，不動產里面主要是有房子，再有是土地，那么還有少部分是整個房地產股權。財富增長靠房地產，肯定證明房地產就是支柱產業(yè)。

彩貝財經：經過多年高速發(fā)展，房地產是否還處于黃金時代？

謝逸楓：目前中國房地產業(yè)依然是黃金時代，主要有四個標準。一是房價更高，今年全國房價同比上漲達10%以上，從熱點城市前十月房價漲幅翻倍的達到達到60%，從房價漲幅來看，中國房產還是黃金周。二是行業(yè)利潤維持高位。房地產今年毛利潤相比過去幾年有所下跌，但整體利潤絕對高于其它行業(yè)。三是成交量處于高位。今年房地產成交量對比過去幾年，還是個歷史的高位，從成交金額看，今年可能會突破10多萬億以上，達到新高點。四是房企銷售額高漲。今年銷售千億的房企會達到10家以上，而3000億會達到3到4家，這是很驚人的數字，說明行業(yè)還在快速發(fā)展。

從這幾大因素看，房地產還是黃金時代不是白銀時代，目前來看，房地產上漲周琪琪還沒走完，一個因素是目前人口增長還是非?？?，尤其是二孩政策放開以后的話，未來住房需求會非常巨大，房地產還是未來的居民首要配置資產，也經濟、財富的增長點。

彩貝財經：房價越漲越高，有沒有導致崩盤可能？

謝逸楓：判斷房地產有沒有泡沫？按照國際通行的標準，第一個是房價收入比，第二個是控制力，三是房地產的總值，還有一個因素就是利用能力。

按照目前房價收入比完全講不清楚，并不能說明房地產有泡沫，原因就在于房價收入比統(tǒng)計，跟居民收入統(tǒng)計，中國跟美國跟香港其他國家并不一樣，包括空置率等指標，計算方式都不一樣，這樣很難判斷房價到底有沒有泡沫。

目前看，中國房地產總體上沒有泡沫，但個別城市有泡沫。我們講的這個泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地價太高，這個就可能會有泡沫存在。第二個是政策泡沫，這個2002年到現在，有6輪的房地產調控，其中有3輪是收緊型調控，這個調控政策組里面的話可能就會有泡沫。第三個是庫存泡沫?，F在真正的房地產泡沫化講的是庫存泡沫，目前一二線城市基本上是沒有泡沫，而三四線中的部分城市有泡沫存在。從嚴格意義上講，房地產泡沫都不叫泡沫，應該叫資產泡沫，但是并不意味著房地產就會崩盤。

有四個因素會導致崩盤，一是戰(zhàn)爭，這個目前出現的可能性很小；二是經濟危機。從全年看，今年的宏觀經濟增長是6.7，那么明年的話可能在6.6左右。因此中國不會爆發(fā)有經濟危機的條件。三是爆發(fā)國際性的金融危機。比如像1997年東南亞金融風暴；第四個是房地產業(yè)全面停止貸款，比如個人住房貸款，還有房產開發(fā)貸款，地產開發(fā)貸款。除非這4種因素出現，那么房產才會有崩盤的可能性。

彩貝財經：在本輪嚴厲調控后，會不會迎不會新一輪調整周期？

謝逸楓：目前房地產調整期并沒有到來，今年房價上漲比較快速，所以說不叫調整期，最多算波動期。只要是政策沒有辦法燙平供求關系，那么波動期就會存在，房價還會上漲。從目前，房地產波動期很快會結束，可能會在2018年之前，而2018年可能會迎來新一輪的房價上行期。

彩貝財經：這輪房地產調控會帶來哪些影響？

謝逸楓：按照目前情況來看，這輪調控最多持續(xù)到2017年，最長在2018年上半年就會結束。因為，目前中國經濟不允許房地產大起大落，這樣對中國宏觀經濟影響特別巨大。

從房地產開發(fā)周期來看，高價地未來1到2年必須要出手，如果調控持續(xù)太久，高價地會非常危險，從這個角度，也不允許房地產波動周期那么長；此外，從國家土地財政政策看，稅收等也不允許調控那么長時間。綜合以上，這輪調控最快在2017年年底，最長在2018年上半年會結束。

彩貝財經：隨著熱點城市調控加碼 房價有沒有可能降下來？

謝逸楓：降房價太難了，調控的目的不是為了降房價，而是為了控制房價上升幅度，控制這個房價波動，因此調控目的它不是降房價，是為了控制房價漲幅控制波動。

從目前調控來看，熱點城市房價上漲有所收窄，但二線城市的房價又開始抬頭了，有部分三線城市房價也開始上漲?，F在的調控只能解決單個城市房價上漲的問題，但是解決不了全國房價的問題，只能說是這個調控是短期的行為?？傊?，就是的調控短期能夠抑制房價上漲過快，但是解決不了長期房價上漲的問題。

彩貝財經：熱點城市的房價，它還是最抗跌的，可不可以這么理解？

謝逸楓：確實，目前一線城市房價最抗跌，原因是其集中了全國最多的資源，最好的公共服務。而且這些城市土地供應持續(xù)不足，庫存不足。目前來看，一線城市最關鍵的是要如何去補庫存。主要有幾個方法，一是小產權房直接轉變?yōu)檫@個商品房，小產權房用地轉變?yōu)檫@個新增建設住宅用地；二是加快城市的更新。三是工業(yè)用地轉變成這個商業(yè)或者是住宅用地。

只要是供不應求，一二線城市越調控房價可能就越會上漲，而且調控反而會增加整個房價的抵抗力，就是你越調它會越漲，一二線城市房價為何抗跌，不僅僅是因為供求矛盾比較突出，關鍵是這個資源配置太好了。

彩貝財經：今年各地出現不少“地王” 為何高價地頻出？

謝逸楓：這一輪地王頻現，主要五大因素導致。一是目前的經濟不景氣，只有靠房地產，而房地產里面最主要的要素就是土地。沒有土地的話就不可能有房地產。二是從土地制度來看，目前的土地招標化制度，以及這個地方政府的土地供應模式，一定會產生高地價。三是跟地方政府供應節(jié)奏有關，目前各大城市的土地資源非常稀缺，而且是大城市的土地供應量非常有限，新增土地的儲備非常少，所以在這種情況下供不應求，肯定會出現高地價；四是目前在房價構成中，土地最值錢，導致土地升值預期強烈。五是房企不缺錢，多數房企處于補倉期，他們還要去拿地。這幾個因素導致了高價低為何這么多，房企為什么要去冒險去搶？

彩貝財經：當地王遇到房價調控，房企會不會被套牢在高位？

謝逸楓：高地價成就高樓價是必然的，不可避免的，因為房價中50%左右是地價成本。但從以往看，比如像在2007年，包括2010年，2015年出現這么多地王，但在今年都解套了?？傊科蠛偷胤秸泻芏喾椒ㄗ尩赝踅馓祝热缋^續(xù)推出新地王，或延長開發(fā)周期，調整地王土地規(guī)劃，或提高容積率，擴大可銷售面積。

彩貝財經：地王對周邊樓盤價格刺激明顯，這個能持久嗎？

謝逸楓：地王的出現，對周邊樓盤的確有刺的作用。但是這是短期的。長期來看，還是要看整個規(guī)劃配套的落實，人口增長以及這個基礎設施完善。因此，地王會對周邊區(qū)域形成短期刺激效果。但是，地王數量越多，可能持續(xù)的時間會越長，單個的話，對房價刺激的時間越短。

彩貝財經：請您預測一下，明年中國房價的走向？

謝逸楓：我相信中國房價年年高漲，而明年房價會漲得最兇猛。主要原因有這么幾個層面。一是經濟層面，經濟不好的話，房價一定會漲，原因在于房地產是支柱產業(yè)，也是拉動宏觀經濟的火車頭，驅動器。二是貨幣超發(fā)，信貸猛增，今年個人貸款達到四五萬億，增長非?？焖?。三是供不應求，過去幾年熱點城市土地供應量都是保持著30%到40負增長，稀缺性導致了房價暴漲，連年高漲。四是目前的居民財富，集中在房地產，集中在不動產，不斷的有人去買房子，尤其是富人。他只能買土地買房子，來保證財富不會貶值，比如你今年買了房子，明年可能就賺了幾百萬，就是這個可能性。但是股票對于大眾來講是不太可能的。五是目前一線城市集中了太多公共資源，目前多數的錢都集中在一線城市房地產市場。

對于明年房地產市場，我有這么幾個判斷，一是全國房價總體保持著上漲趨勢，一二線熱點城市房價還會漲，還會創(chuàng)新高，但是漲幅相比今年會回落。而非熱點的二線城市的房價，可能會有一個創(chuàng)新高，可能會炒的比2015年，漲到2016年還更高。而部分三四線城市，在完成去庫存后，房價可能會有新一輪的上漲。

因此總體來判斷的話，明年房價還會上漲，但是漲幅會有回落，一二線城市房價還會創(chuàng)新高，非熱點二線城市還會是新一輪上漲。而部分三線城市去庫存完成了房價可能會出現高漲，四線城市去庫存房價會出現止跌，下一輪房價上漲的至高點，可能會超過今年。

彩貝財經：有網友提問，現在對樓市走勢分化較大，你對拐點論怎么看？

謝逸楓：目前房價不能說是拐點，只能說是逐步回落的過程，是曲線的波動。比如深圳，11月房價環(huán)比下跌1.1%，但是同比還保持著20%以上高增長速度，所以圳房價實際上并沒有下跌，它只是結構性因素引起的供應量減少，成交量減少而已。只要房子賣不出去了，或者沒有成交量，這個可能才真的是拐點。

目前來看，房價還在漲，只不過漲幅變慢了，而且這個是調控的結結果，就是保證房價平穩(wěn)上漲，控制房價漲幅有波動。

彩貝財經：說說房產稅，會不會成為房價的一個殺手锏？

謝逸楓：按照目前的條件，房地產稅立法估計2020年前都沒有辦法進行。原因有幾個，一是目前的這個房地產稅草案都還沒有，而且還在有研究階段。二是房產稅還沒有正式納入立法規(guī)劃歷程。三是房地產稅的利益集團目前沒有形成共識。而且老百姓房地產稅非常反感，會無端增加持有成本。

房地產稅是否開征，不會起到降房價的作用與效果，原因在于房地產稅跟房價沒有關系，第一它這個影響不了房地產供求關系，第二它影響不了宏觀經濟。第三他也影響不了目前這個貨幣超發(fā)，因此房地產稅收跟房價沒有太大關系。相反，房地產稅會導致持有成本的增加，可能會轉移到下一個買房人的手里，一定程度上反而會推高房價，而不是降房價。因此，房地產稅不會成為降房價殺手锏，反而會成為房價上漲黑手之一。

彩貝財經：普通人買房，應該著重關注哪些指標，如何判斷值不值得買？

謝逸楓：判斷一個房子值不值得買，首先要選擇一個城市。主要有五大指標，一是經濟增長比較穩(wěn)定；二是人口是正增長，不是負增長；三是產業(yè)結構相對合理；四是收入，居民收入增長比較穩(wěn)定。五是基礎設施配套是否完善。五大因素可以判斷城市值不值得買，有沒有投資價值。

具體到那些房子值不值得買，也有五個因素。一是城市的中心位置，區(qū)域中心，地段中心，這種房子絕對是值得買；二是交通地鐵沿線樓盤房是值得買的，比如有高鐵輕軌公交車站、地鐵，這些地鐵交通沿線樓盤值得下手。三是附加值很高的，比如學位房，朝向比較好的房子，景觀配套好的小區(qū)，這些樓盤值得買。四是市政基礎設施配套、商業(yè)配套、生活教育配套很全的這種小區(qū)樓盤是值得去買。五是老城區(qū)更新的房子一定要去買。因為老城區(qū)一般屬于黃金地段，占到最好的資源跟優(yōu)勢，一定要去買的。

彩貝財經：有沒有哪些城市？你認為是值得入手？

謝逸楓：從目前經濟增長、交通基礎設施、人口產業(yè)以及城市發(fā)展幾個方面，我覺得這些城市值得去買。第一個是一線城市，一線城市是一定就值得去買。集中全國最多的人口，最好的資源，最多的富人，公共資源服務優(yōu)越性最高。第二個是強的二線城市，比如像合肥、南京、廈門，蘇州。第三類是熱點城市是值得去買的，第四個是庫存量比較少的，供求關系比較平衡的部分三線城市。第四類是城市群，比如像京津翼、長三角、珠三角這3個超大世界級城市群的房子。五是像整個中部，還有成都跟重慶，城市群的房子都值得去買。第六類是有高鐵的，有地鐵城市也值得去買，第七類城市是旅游型的城市，也值得去買。像這七類城市，至少已經占到全國2/3以上。

彩貝財經：這么多可以買的城市，有沒有你特別看好的？

謝逸楓：重點城市比較看好的話，我個人比較看好省會城市，比如第一類是省會城市。

彩貝財經：比如呢？

謝逸楓：比如像長沙，武漢，福州，這些城市都是我看好的，南京，杭州，我覺得都可以。第二類是長三角，珠三角周邊城市，好比珠三角的佛山，東莞，中山，珠海，這些城市都是值得去買的。

彩貝財經：如果是杠桿買房，會砸到自己手里嗎？

謝逸楓：再限購城市買房，根本不用去擔心說政策會導致血本無歸，或者說是砸到手上，我覺得這個根本不要去擔心，原則就在越限制越要去要買，這就是因為它的供不應求，需求都供應量少，所以說越限制的城市越要去買。從目前房子持有成本來看是非常低的，所以根本不要去擔心，因為又限購又調控了，房價根本掉不下來。所以，目前加杠桿還是比較合理的，不合理的只是是個別現象。因為目前，個人房貸首付還是很高的。比如這個最高七層，但是七層是比較少?；旧嫌行┦?，一到兩層，三層的也是比較少?；旧鲜侨剿膶拥谋容^多點，所以不用去擔心高杠桿問題。

總之，現在根本不要去擔心高杠桿，買房子會砸在手里，或者說是會崩盤。當然個別人的盲目的投資，或者說是由于選錯了城市，選錯了房子，加杠桿是那種高利貸，或者說是把所有家庭資產都投資在房產，導致杠桿破裂。這種會有，但只是個別現象，這一類人不適合投資房地產，不適合買房炒房。